Elegir un terreno es una decisión clave, ya sea que estes buscando construir el hogar de tus sueños o buscando una inversión sólida. Cada uno tiene sus propias consideraciones, pero ambas requieren un análisis cuidadoso para asegurar que cumpla con tus expectativas a largo plazo. Aquí te damos una guía que te ayudará a tomar una decisión informada.
Tener identificado el objetivo a lograr en el terreno (proyecto) aumenta altamente la asertividad de la inversión ya que al contar con una perspectiva al momento del analisis, la conclusión del analisis se logra con mayor concentración y validando su viabilidad.
El primer punto analizar es:
Ubicación
Conectividad
Verifica que el terreno tenga fácil acceso a las principales vías. Esto hace más cómodo el traslado y permite una vida más práctica. Considera tsambi{en la accesibilidad desde rutas importantes, transporte público, andadores, ciclovías, ya que estos factores aumentan la calidad de vida y el atractivo del terreno para futuros compradores o desarrolladores.
Entorno
Busca un vecindario tranquilo y seguro, con parques y áreas verdes cercanas que mejoren el ambiente y fomenten el bienestar familiar. Los espacios e infraestructura que te rodea aportan a diferentes proyectos. Espacios públicos; parques, teatros, escuelas, hospitales, estaciones, etc.
Comunidad
Examina el vecindario en términos de su proyección de crecimiento y seguridad. Áreas en desarrollo o con planes de regeneración urbana tienen un potencial de revalorización a futuro.
Características del terreno
Tamaño y forma
Un terreno amplio y de forma regular facilita la construcción y la subdivisión en caso de futuros proyectos.
Topografía
Un terreno plano facilita la construcción de una casa sin complicaciones y reduce los costos. Los terrenos planos son atractivos para desarrolladores, aunque en algunos casos terrenos con ligeras pendientes pueden aprovecharse para proyectos específicos.
Orientación
La orientación influye en la luz natural y el ahorro energético, y una buena orientación es atractiva para cualquier comprador o propietario.
Calidad del suelo
Un suelo firme es esencial para la construcción y evita problemas estructurales. La estabilidad del terreno es importante tanto para una casa como para un proyecto de inversión.
Perspectivas
Las vista son un atractivo del terreno, según su orientación, vientos predominantes e intension del proyecto.
Zonificacion y reglamentaciones
Infórmate sobre las normativas locales de construcción y cualquier restricción que pueda afectar tu proyecto.
Uso de suelo
El uso de suelo es la clasificación y regulación de las actividades permitidas en un terreno específico. Es decir, determina qué puedes hacer en ese terreno: construir una casa, una fábrica, un parque, etc. El uso de suelo es un concepto fundamental en la planificación urbana y la compra de propiedades. Al conocerlo, podrás tomar decisiones informadas y evitar futuros inconvenientes.
¿Por qué es importante?
Ordenamiento territorial: Evita que se construyan casas en zonas industriales o fábricas en zonas residenciales, manteniendo un orden en el desarrollo urbano.
Protección ambiental: Prohíbe ciertas actividades en áreas naturales protegidas o zonas de riesgo.
Valor de la propiedad: El uso de suelo influye directamente en el valor de un terreno. Un terreno con uso de suelo residencial en una zona exclusiva, por ejemplo, tendrá un valor mayor que uno con uso industrial en una zona periférica.
Tipos comunes de uso de suelo
Residencial: Para viviendas unifamiliares, multifamiliares o condominios.
Comercial: Para tiendas, centros comerciales, oficinas, etc.
Industrial: Para fábricas, bodegas, talleres, etc.
Servicios: Para escuelas, hospitales, parques, etc.
Mixto: Combina varios usos, como residencial y comercial.
Agrícola: Para actividades agrícolas y ganaderas.
¿Cómo saber el uso de suelo de un terreno?
Para conocer el uso de suelo de un terreno específico, debes consultar:
Plan de desarrollo urbano: Es el documento oficial que establece los usos de suelo permitidos en una ciudad o región.
Reglamento de construcción: Contiene las normas técnicas para la construcción de edificaciones.
Autoridades locales: El ayuntamiento o gobierno municipal es el encargado de otorgar los permisos de construcción y puede informarte sobre el uso de suelo de un terreno.
¿Por qué es importante conocer el uso de suelo antes de comprar un terreno?
Evita problemas legales: Si compras un terreno y luego descubres que no puedes construir lo que deseas, podrías enfrentar problemas legales y económicos.
Asegura una buena inversión: Conociendo el uso de suelo, podrás evaluar si el terreno es una buena inversión a largo plazo.
Normatividad
Conjunto de reglas, leyes y regulaciones que determinan cómo puede ser utilizado un terreno en particular. Estas normas varían según la ubicación geográfica, el tipo de terreno y el propósito para el cual se desea utilizarlo.
¿Por qué es importante la normatividad de un terreno?
Ordenamiento territorial: Permite organizar el crecimiento de las ciudades y evitar el desarrollo urbano caótico.
Protección ambiental: Establece límites para la construcción en zonas naturales protegidas o de alto valor ecológico.
Seguridad: Garantiza que las construcciones cumplan con ciertos estándares de seguridad para proteger a sus ocupantes.
Uso adecuado del suelo: Evita conflictos entre diferentes usos del suelo, como residencial, industrial o comercial.
Elementos que suelen regular la normatividad de un terreno:
Uso de suelo: Define qué tipo de actividades se pueden realizar en un terreno (residencial, comercial, industrial, etc.).
Densidad: Establece el número máximo de viviendas o construcciones por unidad de superficie.
Altura: Limita la altura máxima de las edificaciones.
Retiros: Determina las distancias mínimas que deben existir entre una construcción y los límites del terreno o las vías públicas.
Equipamiento urbano: Indica la cantidad y tipo de servicios públicos que deben existir en una zona (escuelas, parques, etc.).
¿Dónde puedo encontrar la normatividad de un terreno?
La normatividad de un terreno se encuentra generalmente en los siguientes documentos:
Plan de desarrollo urbano: Es un documento que establece las políticas y estrategias para el desarrollo de una ciudad o región.
Reglamento de construcción: Contiene las normas técnicas para la construcción de edificaciones.
Ley general de asentamientos humanos: Establece los principios generales para el desarrollo urbano en un país.
Es importante consultar con las autoridades locales competentes (como el ayuntamiento o el gobierno estatal) para conocer la normatividad específica que aplica a un terreno en particular.
Servicios públicos
Los servicios públicos más comunes incluyen:
Agua potable: Suministro de agua limpia y segura para consumo humano.
Drenaje y alcantarillado: Sistema para la evacuación de aguas residuales y pluviales.
Energía eléctrica: Suministro de electricidad para iluminación y el funcionamiento de electrodomésticos.
Gas natural: Suministro de gas natural para calefacción, cocina y otros usos.
Teléfono y internet: Servicios de telecomunicaciones para comunicación y acceso a internet.
Recolección de basura: Servicio de recolección y disposición final de residuos sólidos.
Alumbrado público: Iluminación de calles y espacios públicos.
Pavimentación: Construcción de calles y caminos.
Costo y financiamiento
Establece un presupuesto y considera los costos adicionales, como impuestos y tasas de mantenimiento.
El costo de un terreno varía significativamente dependiendo de diversos factores, entre los que destacan:
Ubicación: Terrenos en zonas urbanas, céntricas o con alta demanda suelen ser más costosos que aquellos en zonas rurales o periféricas.
Tamaño: El área del terreno influye directamente en su precio.
Servicios: La disponibilidad de servicios básicos como agua, electricidad y drenaje aumenta el valor.
Uso de suelo: Los terrenos con usos de suelo más comerciales o residenciales suelen ser más caros.
Potencial de desarrollo: Terrenos con posibilidad de construir edificaciones de mayor altura o densidad suelen tener precios más elevados.
Conectividad: La cercanía a vías principales, transporte público y otros servicios incrementa el valor.
Características del terreno: La topografía, la calidad del suelo y la existencia de vegetación también influyen.
Formas de Financiar la Compra de un Terreno
Existen diversas opciones para financiar la compra de un terreno, cada una con sus propias características y requisitos:
Crédito Hipotecario:
Bancos: Muchas instituciones financieras ofrecen créditos hipotecarios específicos para la adquisición de terrenos. Estos créditos suelen tener plazos más cortos y tasas de interés ligeramente más altas que los créditos hipotecarios para vivienda.
Infonavit: En algunos países, como México, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) ofrece créditos para la adquisición de terrenos, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos.
Ahorro Propio: Si cuentas con el ahorro suficiente, puedes adquirir el terreno de contado.
Venta de Otro Bien: La venta de una propiedad existente puede ser una fuente de financiamiento para la compra de un terreno.
Inversión de Terceros: En algunos casos, es posible asociarse con otros inversionistas para adquirir el terreno.
Factores a Considerar al Solicitar un Crédito Hipotecario para Terreno
Enganche: Generalmente se requiere un enganche inicial, que puede variar según la institución financiera.
Plazo: Los plazos de los créditos hipotecarios para terrenos suelen ser más cortos que los de vivienda.
Tasa de interés: La tasa de interés puede ser fija o variable, y dependerá de varios factores, como el perfil crediticio del solicitante y las condiciones del mercado.
Gastos adicionales: Además del pago mensual, debes considerar otros gastos como:
Notaría: Para la escritura y registro de la propiedad.
Impuestos: Sobre adquisición de inmuebles.
Avalúo: Para determinar el valor del terreno.
Perspectivas de revaloración
Investiga el potencial de crecimiento de la zona. La compra de un terreno en un área en desarrollo puede ser una buena inversión.
Condiciones de mercado
Evalúa si es un buen momento para comprar, considerando la oferta y la demanda en la región.
Historia del terreno
Investigar si ha tenido problemas legales o ambientales asociados con el terreno.
Riesgos naturales y futuro desarrollo
Riesgos naturales
Para ambos casos, es vital que el terreno no esté en zonas de riesgo, como áreas propensas a inundaciones, deslizamientos o terremotos.
Desarrollo urbano
Investiga si existen planes de desarrollo urbano en la zona, ya que esto puede afectar tanto la plusvalía de un terreno para inversión como la tranquilidad y valor del área para tu hogar (Weetman, 2019).
Consultoría profesional
Consultar a un arquitecto o ingeniero puede ahorrarte problemas y gastos a largo plazo. Un profesional puede evaluar la viabilidad del terreno, diseñar con eficiencia y asegurar que se adapte a tus necesidades o a las demandas del mercado.
Al comprar un terreno, es fácil pasar por alto algunos aspectos esenciales que pueden transformar una inversión prometedora en una experiencia complicada y costosa. Desde la falta de investigación sobre el uso de suelo y ubicación, hasta la subestimación de costos adicionales y factores ambientales, cada uno de estos errores comunes puede tener consecuencias graves. A continuación, se detallan los puntos clave que debes considerar para tomar una decisión informada y evitar sorpresas desagradables en el proceso de adquisición.
No investigar el uso de suelo: Comprar sin verificar si el uso del terreno se alinea con el proyecto planeado puede llevar a restricciones de construcción.
Ignorar la ubicación y accesibilidad: Un terreno mal ubicado, lejos de servicios básicos o con acceso complicado, puede afectar el valor y la comodidad.
Desconocer la topografía: Comprar un terreno con pendientes pronunciadas o irregularidades puede encarecer la obra. Es crucial entender las condiciones del terreno.
Omitir la revisión de documentos legales: No confirmar que los documentos estén en regla puede llevar a problemas legales y pérdida de inversión.
Subestimar costos adicionales: A menudo, se pasa por alto el costo de permisos, infraestructura y servicios, lo que puede afectar el presupuesto total.
No evaluar el entorno y factores ambientales: Adquirir un terreno en una zona de riesgo, como áreas propensas a inundaciones, sin considerar los impactos, puede ser un gran error.
Falta de planeación en el tamaño y dimensiones: Comprar sin pensar si el terreno tiene el espacio adecuado para lo que se quiere construir puede limitar el proyecto.
Conclusión
Ya sea para construir tu hogar o hacer una inversión, elegir el terreno adecuado requiere un análisis cuidadoso de cada uno de estos factores. La elección ideal debe alinear tus necesidades personales y tus objetivos financieros a largo plazo, permitiéndote construir el espacio perfecto o hacer una inversión segura y rentable.
Referencias
National Association of Realtors. (2023). Residential Real Estate Investment: Factors to Consider When Choosing a Plot. National Association of Realtors. https://www.nar.realtor
Real Estate Investment Network. (2022). The Investor's Guide to Property Selection: Key Elements for Long-Term Growth. Real Estate Investment Network. https://www.reincanada.com
Pivar, W. H., & Haar, C. M. (2016). Real Estate Law (10th ed.). Cengage Learning.
Weetman, J. (2019). Land Development Handbook: Planning, Engineering, and Surveying (4th ed.). McGraw Hill.
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